Zmiana na rynku najmu postępuje. Teraz to nie „rentierzy” dyktują warunki, bo jak pokazują kolejne dane podaż rośnie i jest w czym wybierać, a częste są przypadki o poszukiwaniu chętnych. W pierwszym kwartale 2024 r. nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem.
Było to m.in. efektem oddawania do użytku w latach 2020-2023, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkań na wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) zmalał (kw./kw.) we wszystkich grupach miast, co – podaje NBP w ostatnim raporcie. I pokazuje jak wygląda obecna rentowność takiego „biznesu”.
Oczywiście duża różnica będzie między zakupem za gotówkę, a częściowym posługiwanie się kredytem. – Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupione za gotówkę, nieznacznie zmniejszył się pozostając dodatni, natomiast przy przyjętej dźwigni finansowej 50 proc. i wyższej (80 proc.) nadal był ujemny. Inwestycja w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w jest ujemna – wyliczył NBP. To zależy kiedy były kupione i czy z udziałem kredytu czy bez. – Spadek relatywnej rentowności nowych zakupów mieszkań na wynajem w stosunku do lokat i obligacji powinien zahamować zapędy inwestorskie. W takim otoczeniu pęd do kupna mieszkania na wynajem jest słabszy, bo inwestorzy mogą bez stresu wstrzymywać decyzje o ewentualnym zakupie nie tracąc zysków – czekając na ewentualne okazje rynkowe.
Obecnie jest to zwłaszcza argument do wstrzymania się, skoro zarówno, jak i przyszła sytuacja na rynku najmu nie jest w pełni różowa. Nie sądzę natomiast, że weterani inwestowania nagle zaczną sprzedawać swoje mieszkania – ocenia Jan Dziekoński, analityk rynku założyciel portalu FLTR.
Podobne wnioski z obecnej sytuacji wysnuwa Jarosław Sadowski. – Rozważając sytuację na rynku najmu warto zacząć od tego, że rentowność dla nowych na wynajem i tych dokonanych kilka lat temu są zupełnie inne. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu średnia rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, wynosi 4,66 proc.
Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,75 proc. Wyższe oprocentowanie można uzyskać chociażby na 3-letniej obligacji skarbowej. Wynika to z tego, że cena zakupu była dużo niższa niż obecnie – mówi analityk Expandera. Jak zaznacza, należy też pamiętać, że tego typu inwestycje są podejmowane z myślą o podwójnym zysku – z wynajmu oraz z wzrostu wartości nieruchomości.
Jednak jak niedawno pisała Interia, w ostatnim czasie ceny się ustabilizowały, a na wielu ofertach. Gdyby jednak rentowność dalej spadała, a jednocześnie posiadacze takich mieszkań przestali wierzyć w dalszy wzrost cen nieruchomości, to wtedy prawdopodobnie zobaczylibyśmy wyprzedaż takich mieszkań – mówi Sadowski. NBP w swojej analizie podaje też, że profesjonalny rynek najmu w kolejnych latach powinien się dalej rozwijać ze względu na wciąż mały udział czysto rynkowych mieszkań na wynajem.