Przyszłość osiedli lex deweloper niepewna. Spór wokół miejsc parkingowych

„`html

Spór o wskaźniki parkingowe na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej

Od wiosny 2023 roku problem wskaźników parkingowych dla inwestycji realizowanych zgodnie z tzw. specustawą mieszkaniową, nazywaną również „lex deweloper”, stanowi jeden z głównych tematów dyskusji w branży deweloperskiej. Początkowe założenia przepisów miały umożliwić zagospodarowanie terenów po wyeksploatowanych biurowcach czy starych centrach handlowych pod budownictwo mieszkaniowe. Wcześniej takie osiedla powstawały głównie na terenach poprzemysłowych czy powojskowych.

Niestety, znowelizowane przepisy nie spełniły oczekiwań inwestorów. Wprowadzony wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na każde nowe mieszkanie (lub jedno miejsce w ścisłej zabudowie śródmiejskiej) okazał się nie do zaakceptowania zarówno z punktu widzenia kosztów, jak i zapotrzebowania. Jak wskazuje Polski Związek Firm Deweloperskich, jedno miejsce parkingowe w podziemnym garażu może kosztować nawet 100 tys. zł, co znacznie podnosi cenę lokali i czyni je mniej dostępnymi. Dodatkowo wiele projektów przygotowanych przed deregulacją i opierających się na niższych normach parkingowych, zostało wstrzymanych.

Deweloperzy i samorządy argumentują, że to gminy powinny określać wskaźniki parkingowe, gdyż najlepiej znają lokalne potrzeby. Warto też podkreślić, że inwestycje realizowane na podstawie „lex deweloper” przynoszą miastom wymierne korzyści, takie jak nowe szkoły, przedszkola, parki czy modernizacja dróg, a decyzje o ich lokalizacji wymagają zgody władz samorządowych.

Zmiany legislacyjne i kolejne poprawki

Potrzebę korekty przepisów zgłaszały nie tylko środowiska inwestorskie i samorządowe, ale również politycy z różnych opcji. Już poprzedni rząd deklarował chęć zniesienia centralnego narzucania wskaźników parkingowych, a Ministerstwo Rozwoju potwierdziło ten zamiar na wiosnę 2024 roku, zapowiadając przekazanie decyzji w tym zakresie władzom lokalnym.

Propozycje ograniczające obowiązek budowy określonej liczby miejsc parkingowych znalazły się w projekcie ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa. Jednak w lipcu 2024 r., podczas prac w Sejmie, przegłosowano poprawkę przywracającą rigidalne zapisy, mimo wcześniejszych szerokich konsultacji zarówno po stronie rządowej, społecznej, jak i samorządowej. Obecnie ustawa wróciła do dalszych prac legislacyjnych, a branża deweloperska ma nadzieję na przywrócenie bardziej elastycznych rozwiązań.

Opinie branży: perspektywa deweloperów i mieszkańców

Według przedstawicieli branży, konieczność budowy dużych parkingów nie zawsze znajduje uzasadnienie. Renata McCabe-Kudła, prezes Grupo Lar Polska, zauważa, że coraz więcej mieszkańców korzysta z transportu publicznego, rowerów lub hulajnóg zamiast samochodu. Jej zdaniem sztywne wskaźniki podwyższają ceny nieruchomości i są niekorzystne dla przyszłych właścicieli lokali.

Podobną opinię podziela Inga Pilarska z Grupy Echo Investment, argumentując, że wiele miast jest dobrze skomunikowanych, a potrzeby mieszkańców są zróżnicowane. Z tego względu to lokalne władze powinny mieć decydujący głos w sprawie liczby miejsc parkingowych, co umożliwiłoby bardziej elastyczne i dopasowane planowanie przestrzeni miejskich.

Inwestycje społeczne realizowane w ramach specustawy

Inwestycje deweloperskie przyczyniają się nie tylko do powstawania nowych mieszkań, ale także rozbudowy infrastruktury społecznej. Poniżej prezentujemy przykłady inicjatyw realizowanych w Warszawie i Wrocławiu w ramach „lex deweloper”:

• Port Żerań (Dantex): Budowa szkoły podstawowej dla 860 uczniów i przedszkola dla 200 dzieci, utworzenie 22 tys. m² terenów zielonych i przestrzeni publicznych, szacowane nakłady ponad 118 mln zł.
• Osiedle Okam na terenach FSO: Szkoła dla 645 uczniów, inwestycje drogowe (ponad 1 km dróg publicznych), park 2,4 ha. Całkowite nakłady: prawie 188 mln zł.
• Nowy Ursus (Ronson): Szkoła na 645 uczniów, boisko sportowe i przebudowa dróg, nakłady szacowane na 125 mln zł.
• Fort 7 (Atenor): Przewidziano szkołę dla 645 dzieci, rewitalizację zabytkowych fortów i terenów zielonych. Suma inwestycji: 112,5 mln zł.
• Spectra – osiedle na dawnych Zakładach Tłuszczowych Kruszwica: Szkoła podstawowa dla 400 uczniów, plac zabaw, nowe drogi i przestrzenie publiczne. Inwestycje przekraczają 63 mln zł.
• FAT (Robyg, Wrocław): Budowa szkoły na 300 uczniów, park i przebudowa dróg, adaptacja terenów na strefy centrotwórcze. Szacowane nakłady: 56 mln zł.

Racjonalne planowanie wskaźników parkingowych

Zdaniem ekspertów, optymalne rozwiązanie to pozostawienie wskaźnika parkingowego, ale dopuszczenie możliwości jego zmiany przez uchwały rad gmin. Takie podejście pozwoliłoby na zrównoważenie interesów mieszkańców, samorządów i inwestorów, a także odpowiadałoby na realne potrzeby lokalnych społeczności.

Przedstawiciele branży zauważają, że w wielu miastach rodziny rezygnują z utrzymywania dwóch samochodów, szczególnie tam, gdzie dostępny jest sprawny transport publiczny. W takiej sytuacji środki mogą zostać przeznaczone na większe mieszkania, zamiast dodatkowe miejsca parkingowe. To pokazuje, że elastyczne podejście do planowania urbanistycznego jest niezbędne dla sprawnego rozwoju polskich miast.

„`